English
România continuă să câștige vizibilitate pe harta europeană a investițiilor industriale și logistice, într-un context în care companiile caută piețe competitive pentru producție, depozitare și distribuție. Două treimi dintre regiunile europene cu cel mai bun profil pentru activități de producție se află în doar patru țări - Polonia, Spania, România și Franța -, potrivit celei mai recente ediții a Raportului „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe s Industrial Transformation", publicat de Colliers. În cazul României - relevă autorii analizei - 36 de județe se regăsesc în categoria celor mai atractive regiuni pentru investiții industriale.
Cu un stoc total de peste 8 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne la începutul anului 2026, dintre care aproape 3,9 milioane de metri pătrați în București, și circa 450 000 de metri pătrați în construcție la nivel național, inclusiv 195 000 de metri pătrați în zona Capitalei, România este a treia piață ca mărime din regiunea ECE-14, după Polonia și Cehia, și continuă să crească într-un ritm susținut, alimentat de investiții în producție, logistică și infrastructură. În același timp, țara noastră se numără printre piețele regionale în care dezvoltarea de spații moderne și eficiente energetic capătă tot mai multă tracțiune, pe fondul cererii crescute pentru clădiri sustenabile, certificate green și adaptate cerințelor tot mai stricte ale chiriașilor, investitorilor și finanțatorilor.
„Europa Centrală și de Est nu mai este privită doar ca o regiune cu potențial de creștere, ci devine tot mai mult un punct strategic pentru producția europeană. Vedem deja acest lucru în discuțiile cu investitorii, unde România apare tot mai des pe lista scurtă a companiilor care își regândesc rețeaua de producție, depozitare sau distribuție în Europa (...)", a explicat Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers, citat într-un comunicat al companiei.
Cererea atinge un nou maxim, iar producția câștigă teren
Potrivit autorilor analizei, evoluția se vede și în datele de piață. În 2025, cererea de spații industriale și logistice din România a atins un nou maxim, cu aproape 1 milion de metri pătrați închiriați, aproape dublu față de 2024. În același timp, raportul relevă că structura cererii se schimbă. Dacă înainte de pandemie tranzacțiile pentru spații dedicate producției aveau o pondere redusă, de o singură cifră, în totalul închirierilor, în ultimii ani interesul pentru acest segment a crescut semnificativ. În prezent, activitățile de producție reprezintă cel puțin 20% din suprafața închiriată anual, mult peste nivelurile de dinainte de 2020. În anii 2023 - 2024, segmentul de producție a ajuns chiar să reprezinte peste o treime din cererea de închiriere, confirmând că interesul pentru astfel de spații nu mai este punctual, ci reflectă o schimbare structurală a pieței. Tendința este susținută de nearshoring, de îmbunătățirea raportului dintre costuri și productivitate și de extinderea infrastructurii rutiere, care face tot mai multe orașe regionale viabile pentru investiții industriale.
În paralel, Bucureștiul rămâne principala piață industrială a țării, însă ponderea Capitalei în cererea totală scade treptat spre jumătate sau chiar sub acest nivel, pe măsură ce orașele regionale atrag tot mai multe investiții. Vestul României, zonele apropiate de coridoarele europene de transport și orașele cu acces la forță de muncă industrială devin tot mai relevante pentru proiecte de producție, logistică, distribuție și build-to-suit.
Investitorii devin mai selectivi, dar fundamentele rămân solide
România rămâne competitivă și prin indicatorii de piață. Rata de neocupare se situează în jurul nivelului de 5%, iar chiriile prime pentru spațiile industriale moderne variază între 4,5 și 5 euro/mp/lună, un nivel atractiv comparativ cu piețele mai mature din regiune. Randamentele investiționale pentru proiectele prime sunt estimate la aproximativ 7,75%, peste nivelurile din Cehia sau Slovacia, ceea ce menține interesul investitorilor pentru active industriale de calitate.
La nivel regional, interesul investitorilor pentru spații industriale și logistice rămâne solid, dar capitalul devine mai selectiv și se orientează către piețe, active și proiecte cu fundamente clare. ECE-6 rămâne nucleul pieței industriale și logistice din Europa Centrală și de Est, concentrând peste 80% din stocul modern al regiunii extinse și cea mai mare parte a activității de închiriere. În total, stocul modern se apropie de 70 de milioane de metri pătrați, iar la finalul anului 2025 aproape 5 milioane de metri pătrați erau în construcție. Dezvoltatorii sunt însă mai prudenți, iar proiectele noi sunt tot mai des susținute de preînchirieri sau de cereri build-to-suit, ceea ce arată că piața intră într-o etapă de stabilizare, nu de corecție.
Această stabilizare nu înseamnă însă că piața își încetinește transformarea. Raportul arată că diferențele devin tot mai clare între clădirile moderne, eficiente energetic și aliniate standardelor ESG, și stocul mai vechi. Activele de calitate, cu performanță energetică bună, certificări internaționale și soluții precum panouri fotovoltaice pe acoperiș, atrag cerere mai mare, au rate de ocupare mai bune și rămân în atenția investitorilor. În România, cerințele ESG sunt deja tot mai prezente în procesele de închiriere și investiții, iar eficiența energetică este tratată ca o condiție esențială de bănci, investitori și chiriași internaționali.
Noua hartă industrială a Europei: costuri, coridoare și ESG
Un alt element important evidențiat de raport este noua geografie industrială a Europei. Atractivitatea unei piețe nu mai este definită doar de granițele naționale, ci și de coridoarele care conectează producția, furnizorii, infrastructura și forța de muncă. Unul dintre cele mai relevante exemple este coridorul dedicat vehiculelor electrice și electronicelor din Europa Centrală și de Est, care pornește din nordul Poloniei, traversează zona industrială ceho-slovaco-maghiară și ajunge până în vestul României și Bulgaria. Acesta concentrează una dintre cele mai puternice zone de oportunitate industrială din UE, susținută de costuri competitive, stimulente pentru investiții, rețele de furnizori și tradiție industrială.
Pentru România, raportul evidențiază un profil competitiv mai ales la nivel de costuri, stimulente și forță de muncă. Țara are unul dintre cele mai ridicate scoruri din regiune la capitolul stimulente și unul dintre cele mai atractive profiluri de cost din Uniunea Europeană, iar forța de muncă industrială rămâne un avantaj important. În același timp, scorurile mai reduse la infrastructură, scară și dezvoltare industrială indică zonele în care progresul poate susține următoarea etapă de creștere.
România, între fereastra de oportunitate și constrângerile de creștere
Pentru companii, momentul este important și din perspectiva stimulentelor disponibile. Raportul notează că actuala hartă europeană a ajutoarelor regionale este valabilă până la finalul anului 2027, iar următorul ciclu ar putea aduce o reducere a intensității stimulentelor în regiunile care au recuperat o parte din decalaje. Din acest motiv, proiectele planificate pentru următorii ani trebuie să ia în calcul nu doar costurile și disponibilitatea terenurilor, ci și calendarul accesării sprijinului public.
Pe termen mediu, consultanții Colliers estimează că România poate ajunge la un stoc de 10 - 12 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne până la finalul deceniului, dacă tendințele actuale se mențin. Ritmul de creștere va depinde însă de capacitatea pieței de a răspunde unor constrângeri tot mai importante: accesul la infrastructură rutieră și feroviară, disponibilitatea terenurilor bine conectate, capacitatea rețelelor de energie, accesul la apă în anumite zone industriale, accesul la forță de muncă și predictibilitatea cadrului economic și fiscal.
„Astfel, România are șansa de a-și consolida rolul de hub industrial regional, nu doar pentru logistică și distribuție, ci și pentru producție ușoară, componente auto, electronică, aerospace, e-commerce și activități cu valoare adăugată mai mare", precizează autorii raportului.
Raportul se bazează pe evaluarea tuturor celor aproximativ 1160 de regiuni NUTS-3 (regiuni mici pentru scopuri statistice și diagnoze specifice, cu populații între 150 000 și 800 000 de locuitori, n.r.) din UE, pe baza a șapte criterii relevante pentru deciziile de localizare industrială: forță de muncă, scară, costuri, stimulente, mediu de business, dezvoltare industrială și accesibilitate.